Comprar imóvel com segurança: os documentos, as certidões e os cuidados antes de pagar

Para começarPor que a compra de um imóvel exige uma análise antes do pagamento

A compra de um imóvel costuma ser o maior investimento da vida de uma família. Ainda assim, é comum que o comprador assine o contrato e pague o sinal depois de ver apenas o anúncio, a planta e uma cópia antiga da matrícula.

O problema é que os riscos de uma compra raramente estão à vista. Eles aparecem em uma penhora registrada na matrícula, em uma ação trabalhista contra o vendedor, em um cônjuge que não assinou, em dívidas de condomínio que acompanham o imóvel ou em um terreno de marinha sem a autorização da União. Quando descobertos depois do pagamento, esses problemas custam caro e, em alguns casos, fazem o comprador perder o imóvel.

Este guia reúne, em ordem, os documentos que devem ser conferidos, os riscos que eles revelam e o caminho até a matrícula em seu nome. A análise organizada de todos esses pontos, feita antes do pagamento, é o que se chama de due diligence imobiliária.

Visão geralAs 4 etapas da compra e o momento de cada cuidado

A última etapa é a mais esquecida e a mais importante. O Código Civil é claro: a propriedade se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis, e, enquanto o registro não é feito, o vendedor continua a ser considerado dono do imóvel (art. 1.245, caput e § 1º). Quem paga e não registra fica exposto às dívidas de quem vendeu.

Nos imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, a escritura pública é essencial à validade da compra (Código Civil, art. 108). No financiamento bancário, o contrato do banco tem força de escritura e é levado diretamente ao registro.

O documento principalA matrícula: o que ela mostra e como ler

A matrícula é a "certidão de nascimento" do imóvel, mantida no Registro de Imóveis da região. Ela traz a descrição do bem, todos os proprietários anteriores e tudo o que foi registrado ou averbado sobre ele: compras, financiamentos, penhoras, ações judiciais e construções.

Peça sempre a certidão de inteiro teor atualizada, emitida há poucos dias, e não a cópia que o vendedor ou o corretor guardou. Hoje ela pode ser solicitada on-line, pela plataforma dos cartórios de registro de imóveis. Ao ler a certidão, confira:

• Quem é o proprietário atual: o nome deve coincidir com o de quem está vendendo. Se o imóvel ainda estiver no nome de outra pessoa (o antigo dono, o falecido, a construtora), a venda depende de etapas anteriores.
• Hipoteca ou alienação fiduciária: indica que o imóvel garante uma dívida com um banco. A venda é possível, mas a garantia precisa ser quitada e baixada, ou o financiamento transferido com a concordância do banco.
• Penhora, arresto ou indisponibilidade: são ordens judiciais sobre o imóvel. Em regra, impedem a compra segura até serem resolvidas.
• Averbação de ação ou de execução: avisa que existe um processo que pode alcançar o imóvel.
• Construção averbada: a área construída deve constar na matrícula, com o habite-se. Um imóvel com construção não averbada pode ter dificuldade de registro e de financiamento.
• Área e descrição: devem corresponder ao que está sendo vendido. Diferenças de área, número de vaga ou de unidade precisam ser esclarecidas antes.

O ponto mais mal compreendidoA lei dispensou as certidões do vendedor. Então não preciso delas?

Desde 2015, e com mais força desde 2022, a lei adota o chamado princípio da concentração na matrícula. A regra é a seguinte: a compra é eficaz em relação a atos anteriores que não estejam registrados ou averbados na matrícula, como citações em ações sobre o imóvel, penhoras, indisponibilidades e outras constrições (Lei 13.097/2015, art. 54). Ao comprador de boa-fé não podem ser opostas situações que não constem da matrícula (art. 54, § 1º).

A mesma lei passou a dizer que, para a validade da compra ou para caracterizar a boa-fé do comprador, não serão exigidas certidões além das previstas na Lei 7.433/85, nem as certidões forenses ou de distribuidores judiciais (art. 54, § 2º, incluído pela Lei 14.382/2022). Na escritura, o tabelião consigna o pagamento do imposto de transmissão, as certidões fiscais e a certidão de propriedade e de ônus reais (Lei 7.433/85, art. 1º, § 2º).

Na prática, porém, a dispensa não elimina o risco, por três razões:

• A fraude à execução continua prevista no Código de Processo Civil. Entre as hipóteses está a venda feita quando já tramitava contra o vendedor uma ação capaz de reduzi-lo à insolvência (CPC, art. 792, IV). Nesses casos, a venda pode ser declarada ineficaz, e o imóvel responde pela dívida do vendedor.
• A boa-fé é discutida no processo, caso a caso. Pela Súmula 375 e pelo Tema 243 do STJ, sem penhora registrada cabe ao credor provar que o comprador sabia da ação. Em 2025, o STJ anulou uma decisão que havia presumido a má-fé dos compradores apenas pela desídia e pela existência de execução, e mandou reexaminar as provas (REsp 2.064.957, 4ª Turma). O caso mostra que a discussão existe e chega aos tribunais superiores, com anos de processo e o imóvel em risco.
• Quando a penhora está registrada, a boa-fé não se sustenta. Em junho de 2026, o STJ manteve a fraude à execução reconhecida contra um comprador que alegava boa-fé com base no art. 54, porque havia penhora registrada à época da compra (AREsp 3.000.729, 4ª Turma).

O Tribunal de Justiça da Bahia aplica a mesma lógica a favor de quem confere a matrícula. Em outubro de 2026, a 1ª Câmara Cível manteve a liberação de um imóvel em Lauro de Freitas porque a indisponibilidade judicial não estava averbada na matrícula na data da compra, e o adquirente confiou no registro público (Ap. 8091286-36.2022.8.05.0001).

Conclusão prática: a lei dispensa as certidões para a escritura, mas quem compra com segurança continua a levantá-las. Elas mostram processos que ainda não chegaram à matrícula e servem de prova da boa-fé, caso a compra seja questionada no futuro.

ChecklistDocumentos e certidões: do imóvel e do vendedor

Do imóvel

Do vendedor

As certidões devem ser emitidas tanto no lugar do imóvel quanto no domicílio do vendedor. Em vendas de imóvel recém-adquirido, convém conferir também o vendedor anterior.

Quem vendeSituações do vendedor que exigem atenção redobrada

• Vendedor casado. Salvo no regime da separação absoluta de bens, o cônjuge precisa autorizar a venda (Código Civil, art. 1.647, I). A falta dessa autorização permite que a venda seja anulada. Na união estável, a situação também deve ser verificada antes da assinatura.
• Venda de pai ou mãe para filho. É anulável se os outros descendentes e o cônjuge do vendedor não consentirem expressamente (Código Civil, art. 496).
• Imóvel de pessoa falecida. Enquanto o inventário não termina, quem vende são os herdeiros, com autorização judicial no inventário ou por meio de cessão de direitos hereditários, que exige escritura pública. O caminho correto depende da fase do inventário.
• Venda por procuração. A procuração deve ser pública, recente e conter poderes específicos para vender aquele imóvel. Convém confirmar com o cartório que a lavrou se ela não foi revogada.
• Vendedor empresário ou com muitos processos. É o perfil em que a fraude à execução mais aparece. A análise das certidões precisa ir além do nome da pessoa física e alcançar as empresas das quais ela participa.

Exemplo hipotético: um casal compra um apartamento de um empresário. A matrícula está limpa, mas uma certidão trabalhista mostraria execuções contra a empresa do vendedor, com pedido de desconsideração da personalidade jurídica. Meses depois, o credor pede a penhora do apartamento, e o casal passa anos em embargos de terceiro para defender a compra.

Particularidades locaisComprar imóvel em Salvador: marinha, aforamento e ITIV

Terrenos de marinha. Boa parte da orla de Salvador e de outras cidades litorâneas está em terreno de marinha, que pertence à União. Nesses imóveis, o morador tem o domínio útil (aforamento) ou a ocupação, e a transferência exige o pagamento do laudêmio e a autorização da Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Sem essa autorização, o cartório não lavra a escritura.

Aforamentos antigos. Em alguns bairros, há imóveis com aforamento (enfiteuse) particular ou de instituições religiosas, constituído antes do Código Civil de 2002. Eles continuam regidos pela lei antiga e podem exigir laudêmio e anuência do senhorio direto. A matrícula indica essa situação.

ITIV. Em Salvador, o imposto de transmissão chama-se ITIV, é pago pelo comprador antes da escritura e tem alíquota de 3% (1% para imóveis populares, conforme o regulamento) (Lei 7.186/2006, arts. 118, 119 e 122). A base de cálculo é o ponto de maior conflito: a Prefeitura costuma usar um valor de referência acima do preço. Pelo Tema 1113 do STJ, o valor declarado na compra presume-se de mercado e só pode ser afastado em processo administrativo. Em 2026, a Lei Complementar 227 alterou o art. 38 do Código Tributário Nacional para prever critérios técnicos de estimativa do valor venal, mas decisões recentes do TJSP continuam aplicando o Tema 1113. Veja o guia completo de restituição do ITIV.

Antes de pagarSinal, promessa de compra e venda e cláusulas que protegem o comprador

O sinal (arras) é a quantia paga para firmar o negócio. A lei define o que acontece se a compra não se concretizar: se quem desistir for o comprador, perde o sinal; se for o vendedor, deve devolvê-lo mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado (Código Civil, art. 418). Se o contrato previr direito de arrependimento, o sinal passa a ter função apenas indenizatória (art. 420).

Por isso, o momento de pagar o sinal deve ser posterior à análise dos documentos, ou o contrato precisa estabelecer o que acontece se a análise revelar um problema. Uma promessa de compra e venda bem redigida costuma prever:

• a lista de certidões que o vendedor deve entregar e o prazo para isso;
• a condição de que, se surgir ônus, penhora ou processo relevante, o comprador pode desistir com a devolução integral do sinal;
• a retenção de parte do preço até a baixa de hipoteca, alienação fiduciária ou outra pendência;
• a responsabilidade do vendedor por IPTU, condomínio e contas até a entrega das chaves;
• as datas da escritura, do pagamento e da entrega da posse, com multa pelo atraso;
• quem paga cada despesa: ITIV, escritura, registro e eventual laudêmio.

PlanejamentoQuanto custa, além do preço: ITIV, escritura e registro

Além do preço, o comprador deve reservar recursos para:

• ITIV/ITBI: em Salvador, 3% sobre a base de cálculo, pago antes da escritura.
• Escritura pública: emolumentos do Tabelionato de Notas, tabelados pelo Tribunal de Justiça da Bahia conforme a faixa de valor do imóvel.
• Registro: emolumentos do Registro de Imóveis, também tabelados.
• Certidões: custo pequeno diante do valor do imóvel.
• Laudêmio: apenas nos imóveis em terreno de marinha ou aforados. Por costume, o laudêmio é pago pelo vendedor, mas o contrato deve dizer quem paga.

Exemplo hipotético: apartamento comprado por R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) em Salvador. O ITIV, a 3%, é de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), se calculado sobre o preço. Se a Prefeitura usar um valor de referência de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), o imposto sobe para R$ 18.000,00 (dezoito mil reais). Os emolumentos de escritura e registro somam-se a esse valor, conforme a tabela do TJBA de 2026.

Outras situaçõesImóvel financiado, na planta ou de leilão

• Compra com financiamento bancário. O banco avalia o imóvel e analisa os documentos, mas essa análise protege o banco, não o comprador. O banco verifica se a garantia é boa; não verifica, por exemplo, se a planta corresponde ao imóvel, se há débitos de condomínio ou se o vendedor tem processos que não chegam à matrícula.
• Imóvel do vendedor ainda financiado. A dívida com o banco precisa ser quitada (muitas vezes com parte do preço) e a garantia baixada na matrícula. O contrato deve organizar a sequência dos pagamentos para que o comprador não pague antes da baixa.
• Imóvel na planta. A análise é outra: registro da incorporação, patrimônio de afetação e quadro-resumo. Veja o guia do imóvel na planta.
• Imóvel de leilão. Exige análise do edital, das dívidas que acompanham o bem e dos riscos de anulação, que é um estudo próprio.

Na práticaOs erros mais comuns de quem compra

1. Pagar o sinal antes de ver a matrícula atualizada. Depois do sinal pago, a negociação de qualquer problema fica mais difícil.
2. Confiar em cópia antiga da matrícula. Uma penhora pode ter sido registrada na semana anterior.
3. Não conferir o estado civil do vendedor. A falta de assinatura do cônjuge pode anular a venda.
4. Deixar de levantar as certidões porque "a lei não exige". Elas são a principal prova da sua boa-fé.
5. Ficar só com o contrato particular ou com a escritura sem registro. Sem registro, o imóvel continua no nome do vendedor.
6. Pagar o ITIV sem conferir a base de cálculo. A diferença pode ser discutida, mas é melhor evitá-la.

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A Due Diligence Imobiliária é o serviço do escritório para quem vai comprar um imóvel e quer saber, antes de pagar, se a compra é segura. Ela reúne em uma única análise tudo o que este guia descreve e entrega ao comprador uma conclusão clara.

O atendimento é feito diretamente pelo Dr. Everton Bomfim, presencialmente em Salvador ou on-line, para imóveis em todo o Brasil. Para começar, basta enviar pelo WhatsApp o anúncio ou a matrícula do imóvel e o nome do vendedor.

Na práticaO que fazer agora

1. Peça o número da matrícula e a certidão de inteiro teor atualizada.
2. Anote o nome completo, o CPF e o estado civil do vendedor (e do cônjuge, se houver).
3. Não pague sinal antes de conferir a matrícula e as certidões.
4. Pergunte se o imóvel está em terreno de marinha e se há débitos de condomínio ou de IPTU.

DúvidasPerguntas frequentes

Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto: cada situação depende dos documentos.